1. קרקע, משכנתא, צניעות, רגולציה. זה ייתכן, זה אפשרי

מחירי הדיור בישראל הם לא עניין מקרי. היוקר המטורף הזה משרת היטב את אלה שאותם הוא משרת, ובראשם ממשלת ישראל, ואחריה הרשויות המקומיות, היזמים, הקבלנים וכל מי שמסביבם.

על מרבית האדמות המיועדות לבנייה שולט מנהל מקרקעי ישראל, שהוא אחד מגופי הגבייה המוכשרים והיעילים ביותר של הממשלה. ממשלות ישראל מתייחסת לקרקע של המדינה, שהיא הקרקע של כולנו, כאילו הייתה רכוש פרטי של כמה נבחרים ופקידים ממונים. ההפשרה, ההקצאה, המכירה והמיסוי על הקרקע הם אחד ממקורות ההכנסה העיקריים של השלטון. והוא מנצל אותם עד תום.

שיהיה ברור: בלי העברה רעיונית של הקרקע לבעלות האזרחים (שהם בעצם בעליה האמיתיים) –  דבר לא ישתנה. הקרקע חייבת להיות פקטור קבוע, נשלט, בלתי ניתן לחלוקה ומפוקח. המדינה –  סליחה, הממשלה – חייבת לשחרר. אין דרך אחרת.

ויש גם את גודל הדירות. יש חוק שמחייב קבלנים למיקס של דירות בגדלים שונים – מ-3 חדרים ועד בכלל. בפועל, כל השחקנים כולם מתפשרים על מס שפתיים סמלי, ובפועל רוב הדירות הנבנות גדולות מדי, ומכאן גם יקרות מדי ומכאן גם רכישתן מסבכת את הרוכשים השבויים בהלוואות חונקות.

זוג צעיר בן 30-25 עם ילד וחצי בממוצע לא צריך דירת 200 מטר ו-6 חדרים. הוא יכול להגיע לשם גם בגיל 45. כמו שהיה מאז ומעולם. אבל לא בונים דירות קטנות. ולמה לא בונים? כי ראשי העיריות לא רוצים דירות כאלה אצלם. זוג בתחילת דרכו, רווקים ורווקות, משפחה שרק נוסדה. כל אלה לא מכניסים מספיק כסף לקופת הרשות המקומית. דירה יקרה זה הרבה ארנונה ואנשים מבוססים לא מפגרים בתשלומי המיסים. והצד השני של אותו מטבע: כל ראש ראשות רוצה שיהיו אצלו כמה שפחות משפחות מתחת לממוצע, שלא לדבר על עניים ממש או אנשים במצוקות שונות. ועוד לא אמרנו כלום על גורלם של הרווקות והרווקים, החד-הוריות וחד הוריים, אלמנות ואלמנים, משפחות שמתפרקות באמצע החיים ומה לא.

וכמו במוצרי יסוד אחרים, גם בדיור לא יהיה מנוס אלא לפקח על המחירים. כי אם הגבינה הלבנה היא מוצר יסוד בפיקוח – גם על מ"ר של קורת גג צריך פיקוח כלשהו. יש אינספור מדדים שאפשר לעבוד על פיהם – כמו מיפוי גיאוגרפי, צפיפות עירונית, גודל הדירה, מס' הקומה, רמת הגימור, השירותים הנלווים, מצב החניה, גני ילדים ובתי ספר, תחבורה ציבורית נגישה, שטחים ירוקים, חנויות ואזורי מסחר ועוד.

המחירים יהיו מחירי מקסימום; מי שירצה להתחרות בשוק הזה, שיתחרה מתחת לתקרה. מכרז הפוך.

ומילה גם על התשומות. כיום, כמעט כל התשומות של הבנייה בפועל הן מונופול או דואופול (החל בקרקע כמובן, אבל גם המלט, הבטון, הברזל, בלוקים, זיפזיף, חצץ, הובלה, שינוע ועוד). אין תחרות בענף והמחירים בשמיים. פתיחת השוק לתחרות, לייבוא, או הטלת פיקוח חמור על מחירי התשומות – ישנו את המאזן.

וזהי רק ההתחלה.

זה מסובך, זה מורכב, אבל אפשרי. עשו את זה קודם לפנינו. לא צריך להמציא כלום. זה דורש אומץ לב, כוח פוליטי, ראיית עולם חברתית והבנה עמוקה במצב החברה וצרכיה האמיתיים.

האם שלוש המפלגות הפוליטיות שמרכיבות את ממשלת ישראל הנוכחית יכולות לבצע את הנדרש? האם הקואליציה הזאת רוצה לבצע את הנדרש?

ובכן, שר השיכון, נציג הבית היהודי, שולח אותנו לפתור את מצוקת הדיור ויוקר המגורים בהגירה מסיבית להתנחלויות.

התמונה מתבהרת?

2. שוק הדירות להשכרה

ובכן, מדובר בשוק. ושוק מתנהג כמו שוק. והשוק הזה הוא שוק של קונים בלבד, שוק שבו אין לקונים שום עמדה ואפס יכולת מיקוח. ומכאן נגזרים כל נתוני הבסיס: המצאי (מגוחך עד אפסי); המלאי (זמני, רגעי, מקרי); המחירים (פרועים, מופקרים, חסרי רסן); האיכות (מזעזעת).

במדינה מערבית מתוקנת, מרבית האוכלוסייה, בוודאי באזורי התחלופה הגבוהים ומוקדי התרבות וחיי הלילה (רווקים, זוגות צעירים, סטודנטים, משפחות בראשית דרכן), מתגוררת בשכירות. זה המצב ברוב הערים המובילות במערב. קהל השוכרים הקלאסי לא בנוי, לא מסוגל ולעיתים גם לא מעוניין לרכוש נדל"ן. הוא עדיין לא מגובש בנוגע למקום מגוריו הקבוע, אופק לימודיו, תכנון המשפחה, תוכניות נסיעה וטיולים ועוד. הוא לא רוצה להתחייב. הוא לא אמור להתחייב.

ועוד: גם משפחות בראשית דרכן הן משפחות דינמיות; ילד ראשון, ילד שני ושלישי, הצרכים משתנים – מהטיפול בתינוקות, דרך השירותים הנלווים, גני הילדים, בתי הספר ועוד. משפחה של אימא-אבא-תינוק זקוקה לדירה שונה ממשפחה של אימא-אבא-שניים-שלושה-ילדים בגילאי גן ובית-ספר. וכמובן, מסלול הלימודים והעבודה של ההורים, הקרבה לסבתא-סבא וכיוצא באלה.

ועל סטודנטים אין טעם להרחיב.

בכל עיר מודרנית, צעירה, תוססת, סטודנטיאלית, תרבותית – שוק אמיתי ואיכותי של דירות להשכרה הוא תנאי יסוד. הוא מאפשר חיים ע"פ בחירה, מוביליות, חופש.

פיתוח ומיסוד שוק השכירות הוא חובתה של המדינה לאזרחיה – וגם אינטרס מובהק שלה. השלטון חייב לוודא שנעשה שימוש ראוי בדירות מגורים (למשל, פינוי כל המשרדים שהשתלטו על הדירות הפנויות במרכזי הערים), מיסוי חונק על דירות ריקות שנרכשו להשקעה בלבד ועומדות ריקות, מניעת חלוקה פנימית פושעת של דירות (עניין שממילא מנוגד לחוק, שפשוט לא נאכף); חיוב המשכירים והשוכרים להסכמים בחוזים אחידים והוגנים, ששומרים על זכויותיהם של שני הצדדים ומקיימים מנגנון יציאה סביר והוגן לכל צד, למקרה שיקרה או לא יקרה.

המדינה חייבת לחוקק ולאכוף בנייה חדשה להשכרה. בכל האזורים, בכל הפרויקטים, במגוון הולם של גדלים של דירות, כולל השירותים הנלווים בתחומי החינוך, הבריאות, איכות החיים וכל השאר.

הכלל חייב להיות קשיח: בכל פרויקט מאושר לבנייה, יהיו הקבלנים מחויבים לאחוזי בנייה מקבילים להשכרה. ובמספרים גדולים. באכיפה קפדנית. אפשר שחברות ניהול מטעם היזמים ינהלו את מבני השכירות שלהם, אפשר שיחידות הדיור יימכרו או יועברו לניהול של חברות ניהול ייעודיות. ואת הכללים תקבע המדינה.

גם המחירים חייבים להיות מפוקחים. כמו שזה קורה בערים מערביות רבות. ייקבע מחירון של מחירי מקסימום וייקבעו גם כללי ותנאי התשלום (גובה המקדמה, התשלומים השוטפים, חבויות המיסוי, חובות התחזוקה השוטפת, ביטוחים וכיוצא באלה).

וכמקובל בעולם, המשכירים יהיו כפופים לתקנות מחמירות בנוגע לשינוי במחיר השכירות, ואפשר גם לשקול הטבות מס או קנסות מס על משכירים שיעניקו הנחות או יפקיעו מחירים (בהתאמה).

ולסיכום: הסדרת שוק הדיור להשכרה הוא הפתרון המהיר, המיידי וההגיוני ביותר לבועת הנדל"ן המקומית. הוא ירגיע את שוק המשכנתאות המוטרף, יאפשר מגורים אנושיים שיתאימו לצורכי הדיירים ולא יסבכו אותם ואת המדינה והבנקים בלולאה קטלנית שבוודאות תיגמר באסון.

וזה ממש ניתן לביצוע. ואפילו בטווח מיידי. ושוב: זה דורש אומץ לב ציבורי, שימוש מושכל בכוח פוליטי, קצת שכל ובעיקר הרבה חזון.

3. תהיו בני אדם. זה הכל

לא צריך להיות קומוניסט בשביל לקיים עקרונות סוציאליים בסיסיים; לא צריך להיות קפיטליסט אדוק בשביל להכיר ביתרונות השוק החופשי. תהיו בני אדם.

4. ביחס לקומבינה איווט-דרעי, ניר ברקת הוא ממש כליל השלמות

אני לא אוהב את ניר ברקת הימני. אני גם לא ירושלמי (לא הייתי ולעולם לא אהיה) ואין לי זכות הצבעה בעיר האומללה הזאת. אבל למצביעים הירושלמים הנורמליים אני אומר: לכו בהמוניכם והשאירו את ברקת בראשות העיר.

לא כי הוא טוב – הוא בוודאי לא לטעמי מדינית ואני גם לא משוכנע שהוא הברקה מוניציפלית; אני אומר שהירושלמים הנורמליים חייבים להצביע עבורו רק בשביל לחסום את הקומבינה המתועבת של ליברמן ודרעי, שאין לה דבר וחצי דבר עם מעמדה של העיר, עם ניהול העיר, צביונה ובוודאי לא רווחת תושביה.

ועל הדרך משה ליאון, רואה החשבון תושב גבעתיים, מוציא שם רע לאופורטוניזם. כך אנחנו נראים.

5. מקום תחת השמש

טוב, בסדר. אתה צ'רצ'יל. עכשיו אתה מוכן לעזוב אותנו לנפשנו?

[related-posts title="מדבר אל הקיר – טורים נוספים"]