Skip to content

איך תשיגו מימון של 60% ומעלה מהבנקים למשכנתאות?

עבודת הכנה נכונה ומיקוח טוב עשויים להגדיל משמעותית את אחוזי המימון של המשכנתא שנקבל ולחסוך לנו עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים בהון העצמי
פחות מדקהזמן קריאה: דקות

לפני קצת יותר משנה, הטיל בנק ישראל על הבנקים למשכנתאות, מגבלות בנושא מתן מימון לקניית דירה. מטרתו של בנק ישראל הייתה להביא להגבלת רכישת הדירות כדי למנוע בועת נדל"ן בשוק הדיור הישראלי. בין אם המהלך אכן ימנע בועת נדל"ן ובין אם לא, הוא הביא לפגיעה קשה ביכולתם של הזוגות הצעירים לרכוש דירה בישראל.

המגבלה, חייבה את הבנקים למשכנתאות לתת ללקוחותיהם משכנתאות במימון של עד 60% בלבד מערך הדירה אותה הם רוצים לקנות. זאת, במקום מימון של עד 70% משווי הדירה, כפי שהיה נהוג קודם לכן. כעת, רב הלקוחות שירצו מימון מעבר ל-60% לא יזכו באישור לקבלו והבודדים שיזכו, יידרשו לממן ביטוח לסיכון שלוקח הבנק בעבור כל אחוז מעבר ל-60% (ביטוח של חברת EMI).

מגבלה זו הציבה בפני רוכשי הדירות ובעיקר בפני הזוגות הצעירים, משוכה אדירה. כעת, יצטרכו רוכשי הדירות להוסיף מאה עד מאתיים אלף שקלים להונם העצמי, לפני שהם יגשו לקבל משכנתא.

עם זאת, על ידי הכנה פיננסית נכונה הכוללת בניית "היסטורייה נקייה", הצגת עתיד כלכלי יציב וניצול תאוות הבצע של המערכת הבנקאית, ניתן להתגבר על המכשול החדש שהציב בנק ישראל בפני הרוכשים ולקבל אחוז מימון הגבוה בהרבה מ-60% ללא ביטוח של EMI.

בניית "היסטורייה נקייה" מול הבנקים

כשנגיע לבקש משכנתא מבנקאי המשכנתאות הוא ידרוש מאיתנו מספר מסמכים. הראשון, תדפיס עובר ושב של חשבוננו ב-3 החודשים האחרונים, השני תדפיס יתרה עדכני של הלוואותינו (במידה ויש לנו) ותדפיס הכולל את היתרה שנותרה לנו לתשלום בגין הלוואותינו. לאחר שיקבל מסמכים אלו, יידע הבנקאי מהי יציבותנו הכלכלית והאם יש לנו "היסטוריה" נקייה או לא בהתנהלותנו מול הבנקים. על מנת שנוכל להציג היסטוריה חיובית כמה שיותר, עלינו לנהל בצורה מיטבית את חשבון הבנק שלנו 3-4 חודשים לפני שנגיע לבקש משכנתא, בצורה הבאה:

  1. ניהול הוצאותינו באופן מבוקר – במידה ויש לנו כסף בחשבון העובר ושב (או "במסגרת אשראי" שלנו) עלינו לשלם את הוצאותינו באופן מיידי, אך במידה ואין לנו כסף בחשבון העובר ושב עלינו לדחות הוצאות אלו עד למועד בו יהיה לנו מספיק כסף לשלמם או לפרוס את הוצאותינו למספר תשלומים. זאת, כדי שלא נחרוג ממסגרת האשראי שלנו. חריגות ממסגרת האשראי שהבנק הקציב לנו הן תמרור אזהרה בשביל הבנקאי כי לפניו לקוח בעייתי.
  2. במידה ודחיית הוצאותינו הכרחית, עדיף כי לא נחרוג במידה רבה ממועד תשלומם, על מנת שלא ניצור לעצמנו חובות ועיקולים מצד הגורמים להם אנחנו חייבים כספים. לדוגמה – אם נחרוג יתר על המידה בתשלום חשבון הארנונה שלנו, העירייה עשויה לעקל לנו את חשבון הבנק – עיקולים בחשבון העובר ושב הם סימן אזהרה נוסף בשביל הבנק.
  3. יצירת תזרים מזומנים נבון – עדיף לקבוע את תאריכי התשלומים של הוצאותינו החודשיות הקבועות כמו שכר דירה, כרטיסי אשראי וארנונה למספר ימים אחרי שייכנסו הכנסותינו. כך נייצר תזרים חיובי של מזומנים לזכותנו ולא נסתכן בחריגה ממסגרת האשראי. מעבר לכך, הקדמת ההכנסות על פני ההוצאות החודשיות במספר ימים בלבד, תיתן לנו נקודת זכות משמעותית מול הבנקאי שלנו.
  4. פלוס או מינוס – אין חשיבות לעובדה אם אנו נמצאים בפלוס או במינוס בחשבון העובר ושב שלנו, מה שחשוב הוא שלא נחרוג ממסגרת האשראי שהבנק אישר לנו.
  5. צ'קים – להימנע ככל הניתן מצ'קים חוזרים, ויש להקפיד על כך יותר מכל הדברים שנכתבו לעיל. בנקים ולכן גם בנקאים, רגישים מאוד לצ'קים חוזרים בחשבון העובר ושב של הלקוח.

.
בניית "עתיד כלכלי יציב" מול הבנקים

בנוסף לאמור לעיל, פקיד המשכנתאות יבקש לראות מהן הכנסותינו, כדי שיוכל להעריך מהי יציבותנו העתידית בתור לווים. לכך עלינו להיערך מראש:

  1. פקיד המשכנתאות יבקש לראות את 3 תלושי השכר האחרונים שלנו, כדי לבדוק האם מקום עבודתנו יציב וקבוע. אין זה אומר שאנחנו צריכים לשנות את מקום עבודתנו, אך אם יש לנו אפשרות להשתלב במקום עבודה יציב וקבוע בשנה בה אנו מתכננים לרכוש דירה ולקחת משכנתא נוכל להגדיל את המימון שלנו באחוזים רבים. גם אם מקום העבודה או העיסוק שלנו אינו יציב וקבוע, נוכל להפוך אותו לכזה. לדוגמא, מורה פרטי לפסנתר נתפס כעיסוק לא יציב, אך אם המורה לפסנתר יראה לפקיד הבנק כי יש לו הסכמי עבודה לשנה הקרובה עם מוסדות בהם הוא עובד, הוא יעלה את רמת יציבותו בעיני הבנקאי. בנוסף, עצמאיים בעלי ותק רב במקצועם (כמו אינסטלטור העובד אצל לקוחות פרטיים, בעל הכנסה הגדלה כל שנה) יכול להיתפס בעיני הבנקאי כיציב יותר משכירים רבים בעלי עבודה יציבה.
  2. פקיד המשכנתאות יתמקד לרב בשכר עבודתנו, אך על מנת להגדיל את יציבותנו נוכל להציג לו הכנסות נוספות כמו שכירות מדירה שאנו משכירים, צ'קים עתידיים של לקוחות שיופקדו בקרוב, או כל הכנסה אחרת המתקבלת על בסיס חודשי וקבוע.
  3. 2 בני זוג עדיפים מלווה בודד – הבנקים עובדים על פי עיקרון פיזור הסיכונים ולכן לרב יעדיפו להלוות יותר ל-2 בני זוג עובדים מאשר לאדם יחיד.
  4. משפחה – במידה והבנקאי לא משוכנע כי יציבותנו הכלכלית מספיקה, ובמידה והורינו אמידים מבחינה פיננסית, יהיה כדאי ללכת ולהתמקח בנוגע למשכנתא בסניף הבנק של הורינו. במקרה זה כח המיקוח שלנו יגדל כי הבנק מעריך שבמידה ונזדקק לעזרה פיננסית הורינו יגבו אותנו.

במידה וכל מה שנאמר עד כה לא יספיק על מנת לספק לנו את אחוז המימון הדרוש, נשתמש במספר קלפי מיקוח שיספקו למערכת הבנקאית מקור הכנסה נוסף ולנו את אחוז המימון הדרוש:

  1. להביא חבר – נוכל להציע לזוג חברים שלנו שצריכים לקחת משכנתא, לבוא ולקחת את המשכנתא שלהם בבנק ובסניף בו החלטנו לקחת את המשכנתא שלנו. כך נצליח לשפר הן את תנאי המיקוח שלנו והן את תנאי המיקוח של החברים שלנו מול הבנק.
  2. העברת משכורת – נוכל לומר לפקיד המשכנתא כי נעביר את  חשבון העובר ושב שלנו, אליו מועברת לנו משכורת, לסניף הבנק שלו. הבנקים מייחסים חשיבות גבוהה ביותר לחשבונות עובר ושב מכיוון שלקוח שפתח חשבון עובר ושב בסניף מסויים ייטה להישאר שם מספר שנים לפחות.

לסיכום, עבודת הכנה נכונה ומיקוח טוב עשויים להגדיל משמעותית את אחוזי המימון של המשכנתא שנקבל ולחסוך לנו עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים בהון העצמי אותו נידרש להביא, ובמקרים רבים גם לאפשר לנו לרכוש בית שלא יכולנו לממן את רכישתו קודם לכן.

* ישראל הס – מארגן קבוצות רוכשים ורכישה בירושלים – http://www.homeinj.co.il
התמונות באדיבות: http://www.freedigitalphotos.net

 

error: התוכן באתר מגפון ניוז מוגן
דילוג לתוכן