Skip to content

בנק ישראל: גדל הסיכון בקריסת החזרי משכנתאות

כך עולה ממחקר של הבנק. בין השנים 2008-2012 עלה מחירה של דירה ממוצעת בכ-54% בעוד שההכנסה הממוצעת של משקי הבית עלתה בכ-20% בלבד. כתוצאה מכך ההחזר החודשי הממוצע של נוטלי המשכנתאות החדשות עלה בקצב גבוה יותר מקצב הגידול של ההכנסה. הקושי העיקרי הוא לגבי נוטלי משכנתאות גבוהות
פחות מדקהזמן קריאה: דקות

ממצאי מחקר של ד"ר גולן בניטה וד"ר זיו נאור מחטיבת המחקר של בנק ישראל מגלים, כי סיכון הלווים של משכנתאות צפוי לעלות בחדות, ועלול לגרום לעלייה ניכרת בשיעור חדלות הפירעון, כפי שהתרחש במדינות שחוו משבר בשוק המשכנתאות. עוד נמצא, כי השפעה של מיתון בפעילות הריאלית על סיכון הלווים היא משמעותית יותר מההשפעה של עלייה חדה בריבית יתר ותרחיש זה טומן בחובו סיכון גבוה יותר, משום שעלייה באבטלה הינה אחד מגורמי הסיכון המרכזיים לחדלות הפירעון, ובפרט עבור לווים עם שיעורי החזר גבוהים, כפי שנמצא במחקרים רבים בעולם.

גדל הפער בין מחיר הדירה להכנסה הממוצעת

מתברר, כי בין השנים 2008-2012 עלה מחירה של דירה ממוצעת בכ-54% בעוד שההכנסה הממוצעת של משקי הבית עלתה בכ-20% בלבד. לאור נתון זה שאלו בבנק ישראל כמה שאלות לגבי האופן בו מימנו הרוכשים החדשים את העלייה החדה במחירי הדירות: האם שיעור המינוף עלה? האם גובה המשכנתאות עלה? ואם כן, כיצד עלייה זו השפיעה על כושר הפירעון של הלווים?

ההכנסה הממוצעת של משקי הבית וההחזר החודשי הממוצע בעת נטילת המשכנתא (דצמבר 2003
מדד=100)

עלייה חדה בשיעור ההחזר – איתות למשבר בנקאי

אחד המדדים המרכזיים לכושר הפירעון של הלווים הוא שיעור ההחזר מהכנסת משק הבית. מדד זה מושפע מהתפתחות ההכנסה של הלווים ומגובה ההחזר החודשי, התלוי בהיקף המשכנתא, בתקופת הפירעון, ובהתפתחות הריבית והאינפלציה. כאשר שיעור ההחזר מההכנסה של הלווים גבוה מרף מסוים ההסתברות לחדלות פירעון גדלה באופן ניכר. עלייה חדה בשיעור ההחזר מהווה איתות למשבר בנקאות מערכתי, וככל שהעלייה בשיעור ההחזר חדה יותר, המשבר שבא לאחריה הוא עמוק יותר.

גידול בהחזר – קיטון בהכנסה

במחקר חדש אומדים ד"ר גולן בניטה וד"ר זיו נאור מחטיבת המחקר של בנק ישראל את ההתפתחות – ההיסטורית ובמספר תרחישים – של התפלגות שיעור ההחזר מההכנסה בתיק האשראי לדיור של הבנקים. ממצאי המחקר מראים כי בשל העלייה החדה בסכומי המשכנתאות בשנים האחרונות, ההחזר החודשי הממוצע של נוטלי המשכנתאות החדשות עלה בקצב גבוה יותר מקצב הגידול של ההכנסה הממוצעת של משקי הבית. זאת למרות שהריבית על המשכנתאות ירדה בחדות בשנים האחרונות, והלווים החדשים נטלו משכנתאות עם תקופות פירעון ארוכות יותר מבעבר.

משכנתאות בסיכון גבוה

התפתחות זו הביאה לעלייה ניכרת ברמת הסיכון של הלווים בתיק האשראי לדיור של הבנקים, שהתבטאה בעלייה חדה הן בשיעור ההחזר הממוצע של נוטלי המשכנתאות, העומד כיום על רמה גבוהה בהשוואה בינלאומית, והן במשקל המשכנתאות בסיכון גבוה (עם שיעורי החזר הגבוהים מ-40%), העומד כיום על שיעור שיא בהשוואה היסטורית. ראוי לציין כי טרם עליית מחירי הדירות סיכון הלווים בישראל היה ברמה סבירה הדומה לרמה הממוצעת בעולם.

השוואה בינלאומית של שיעור ההחזר הממוצע בגין משכנתאות ושל יחס חוב משקי הבית לתוצר (אחוזים)

תרחישי ההתפתחות הצפויה

בנוסף להתפתחות ההיסטורית של התפלגות שיעור ההחזר אומדים החוקרים אומדים את ההתפתחות הצפויה בתרחישים הבאים:

• מחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנה הראשונה בקצב הדומה לקצב עלייתם בשנתיים האחרונות, ולאחר מכן יתפתחו בהתאם לאינפלציה הצפויה.
• ההכנסה הממוצעת של משקי הבית תגדל בהתאם לקצב גידולה הממוצע בשנים האחרונות, והריבית והאינפלציה יתפתחו בהתאם לציפיות הנגזרות מנתוני השוק. ממצאי המחקר מראים כי בתרחיש זה סיכון הלווים בשוק המשכנתאות צפוי להמשיך ולעלות בשנים הקרובות הן בשל המשך העלייה במחירי הדירות, שתשפיע על שיעור ההחזר של הרוכשים החדשים, והן בשל העלייה הצפויה בריבית, שתגדיל את ההחזר החודשי על המשכנתאות שנלקחו בעבר בריבית משתנה. שיעורן של משכנתאות אלו בזרם המשכנתאות החדשות עלה בחדות בין השנים 2009—2011 והגיע לשיעור שיא של כ-80% ערב הטלת המגבלה של המפקח על הבנקים על שיעור המשכנתאות בריבית משתנה. כתוצאה מכך, שיעור ההחזר הממוצע של נוטלי המשכנתאות ביתרת האשראי לדיור של הבנקים רגיש מאוד לשינויים בריבית.

בנוסף לתרחיש של המשך העלייה במחירי הדירות החוקרים אומדים את התפתחות ההתפלגות של שיעור ההחזר מההכנסה בשני תרחישים קיצוניים, המתבססים על המשבר שפקד את המשק בשנים 2002—2003:

• עלייה חדה בשיעור הריבית ומיתון בפעילות הריאלית במשק, שתתבטא בירידה ברמת השכר תוך עלייה בשיעור האבטלה.
• החוקרים מניחים כי מחירי הדירות יגיבו לשינויים בגובה הריבית וברמת האבטלה בהתאם לגמישויות שנמצאו במחקרים קודמים.

סיכון הלווים צפוי לעלות בחדות

ממצאי המחקר מראים, כי בשני התרחישים סיכון הלווים צפוי לעלות בחדות, ועלול להביא לעלייה ניכרת בשיעור חדלות הפירעון, כפי שהתרחש במדינות שחוו משבר בשוק המשכנתאות. הממצאים מלמדים כי ההשפעה של מיתון בפעילות הריאלית על סיכון הלווים היא משמעותית יותר מההשפעה של עלייה חדה בריבית. יתר על כן, תרחיש זה טומן בחובו סיכון גבוה יותר משום שעלייה באבטלה הינה אחד מגורמי הסיכון המרכזיים לחדלות הפירעון, ובפרט עבור לווים עם שיעורי החזר גבוהים, כפי שנמצא במחקרים רבים בעולם.

משקל המשכנתאות עם שיעורי החזר גבוהים מ-40% ביתרת האשראי לדיור בתרחישי קיצון

הבנקים יתקשו לממש נכסים

ד"ר בניטה וד"ר נאור מדגישים במחקרם, כי כתוצאה מהעלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות, הפסד האשראי הפוטנציאלי של הבנקים בתרחיש של חדלות פירעון ירד משמעותית, עבור משכנתאות שניטלו קודם לעליית המחירים, או בשלבים מוקדמים שלה. אולם, יתכן, כי בתרחיש של עליה חדה בשיעור חדלות הפירעון תוך ירידה במחירי הדירות (כפי שצפוי בתרחישים הקיצוניים), יתקשו הבנקים לממש כמות גדולה יחסית של נכסים. התפתחות זו עלולה להביא לירידה חדה נוספת במחירי הדירות ולהחמיר את הפסדי האשראי של הבנקים, כפי שהתרחש במשברים פיננסיים במדינות אחרות.

צעדים שנקט המפקח על הבנקים

בישיבת הריבית שהתקיימה לפני כשבוע בבנק ישראל נכתב בפרוטוקול, כי נמשכת נטילת משכנתאות בהיקפים גבוהים ועל מנת להפחית את הסיכון לציבור נוטלי המשכנתאות ולמערכת הבנקאית, פרסם המפקח על הבנקים, דודו זקן, טיוטת הנחיות, המגבילות את שיעור ההחזר מן ההכנסה, את חלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה ואת התקופה הסופית לפירעון ההלוואות.

בסוף אוגוסט השנה הטיל המפקח על הבנקים הגבלות נוספות בשוק המשכנתאות – בפעם השביעית בשלוש וחצי השנים שחלפו. זו הייתה הפעם הראשונה שבנק ישראל התערב גם ביכולת ההחזר החודשי של הלווים.

להעלות את הריבית

משברים פיננסיים מגיעים לרוב לאחר שיעורי ריבית נמוכים, והנסיקה במחירי הדירות היא רק הסימפטום. ניתן להסביר את מרבית עליית מחירי הדירות בישראל בשנים שחלפו בעלייה בשכר הממוצע והירידה בשיעורי הריבית, הנשלטת על ידי בנק ישראל. לכן, אם בנק ישראל חושש ממשברים פיננסיים, ראוי שיימנע מהורדה נוספת של הריבית, ואף יעלה אותה.

ההתמודדות עם ההאטה צריכה להיות בעיקרה במישור הפיסקלי, שזה ניהול מערכת המשתנים הריאליים של המשק, המתייחס להוצאות הממשלה והאופן שבו הן ממומנות – על ידי הטלת מסים, או יצירת חוב ציבורי, ולא במישור המוניטארי, שזה ניהול כמות הכסף ואמצעי התשלום במשק, המנוהל על ידי בנק ישראל, כפי שעשה הנגיד לשעבר סטנלי פישר כאשר הוריד את הריבית.

error: התוכן באתר מגפון ניוז מוגן
דילוג לתוכן