בארה"ב מערערים על חוקיות הפיקוח על שכר הדירה

בעל נכס בניו יורק עתר לבית המשפט העליון בטענה שהגבלת יכולתו להעלות את שכר הדירה היא הלאמה של רכושו. מאת אופיר דור

בארה"ב מערערים על חוקיות הפיקוח על שכר הדירה

בעל נכס בניו יורק עתר לבית המשפט העליון בטענה שהגבלת יכולתו להעלות את שכר הדירה היא הלאמה של רכושו. מאת אופיר דור

סגנית נשיא של חברה לגיוס עובדים ובעלת בית חוף בלונג איילנד נהנית משכר דירה מופחת במנהטן, כמו רבע מתושבי העיר. בעל נכס בניו יורק עתר לבית המשפט העליון בטענה שהגבלת יכולתו להעלות את שכר הדירה היא הלאמה של רכושו 

מאת אופיר דור

בית המשפט העליון של ארצות הברית נדרש בימים אלו לבחון את חוקיות תקנות הפיקוח על שכר הדירה בעיר ניו יורק. התקנות, שמווסתות את שכר הדירה שמשלמים שני מיליון תושבי התפוח הגדול, נבחנות במסגרת עתירה שהגיש ג'ימס הרמון, עורך דין ובעל בניין בן חמש קומות  באפר ווסט סייד במנהטן. הרמון מבקש לבטל את ההגבלות על יכולתם של בעלי הדירות להעלות את שכר הדירה שהם גובים.

מנהטן
מנהטן, נדל"ן יוקרתי בפיקוח (צילמה: גיגה פרקול)

לאחר שעתירתו נדחתה בארבע השנים האחרונות על ידי בית המשפט המחוזי ובית המשפט לערעורים, פנה הרמון לבית המשפט העליון, שטרם החליט סופית אם לדון בתקנות. אולם בניגוד לציפיות, בית המשפט העליון מגלה עניין בנושא, ובתחילת החודש דרש לקבל את תשובת המדינה לעתירה.

הרמון ירש בשנות ה-90 את הבניין ברחוב 76 במנהטן, ששכר הדירה בשלוש מתוך שש הדירות בו מפוקח  ונמוך ב-59% בממוצע ממחיר השוק. הדיירת המעניינת ביותר של הרמון היא ננסי לומברדי, שגרה בבניין מאז 1976. כיוון ששכר הדירה שלה נמצא תחת פיקוח, משלמת לומברדי שכירות חודשית של 1,000 דולר בחודש, לעומת שכר דירה של 2,650 דולר שמשולם עבור הדירה הסמוכה, שאינה תחת פיקוח. לומברדי אינה מעוטת יכולת, היא סגנית נשיא של חברה לגיוס עובדים ובעלת בית חוף בלונג איילנד, בו היא מבלה את סופי השבוע.

"בניגוד לאמונה הרווחת, תקנות הפיקוח על שכר הדירה אינן מיועדות לסייע לנזקקים", נכתב בעתירה שהגיש הרמון. לטענתו, הפיקוח על שכר הדירה מפר את התיקון החמישי לחוקה האמריקאית ומהווה למעשה הלאמה של רכושו על ידי המדינה, ללא סיבה מוצדקת.

הפיקוח על שכר הדירה נולדת בעקבות מלחמת העולם הראשונה

רבע מתושבי ניו יורק נהנים משכר דירה מפוקח, ולכן, אם תתקבל עתירתו של הרמון, עשויים רבים מהם לאבד את ביתם. הדיירים המוגנים שילמו ב-2008 שכר דירה הנמוך ב-31% ממחיר השוק, כאשר במנהטן עמד ההפרש בין שכר הדירה המפוקח לשכר הדירה הרגיל על 10,000 דולר לשנה בממוצע. בהתאם לתקנות, יכולים  רוב שוכרי הדירות המפוקחות להמשיך ולגור בהן לנצח ואף להוריש את הזכויות לילדיהם, או לחבר שגר איתם לפחות שנתיים.

הפיקוח על שכר הדירה בניו יורק נולד בשנים שלאחר מלחמת העולם הראשונה, אז נתקלו החיילים  שחזרו  מהקרבות במחסור חמור בדירות. מאז מחודשות מידי כמה שנים תקנות הפיקוח, שמוגדרות עדיין כזמניות.  שכר הדירה של לומברדי, שהפכה לסמל לכשלים במערכת הפיקוח, מווּסת בהתאם לתקנה משנות ה-40 וניתן להעלותו בשיעור שנתי מקסימלי של 3.75%.

לאורך ההיסטוריה הגן בית המשפט העליון מספר פעמים על חוקיות תקנות הפיקוח, אף שחלק מהשופטים מתחו עליהן ביקורת. אולם עתירתו של הרמון זוכה לתמיכה מצד בעלי עניין ומצד קבוצות שמרניות רבות ועשויה להרוויח מההרכב השמרני יחסית של בית המשפט העליון בארצות הברית כיום.

המתנגדים לתקנות מנופפים בכעס בדיירים שנהנים מפיקוח על שכר הדירה, אף שאינם זקוקים לו. כך למשל, השחקנית פיי דנוואיי ("בוני וקלייד" ו"צ'יינטאון") נהנתה עד לאחרונה מדירת חדר מפוקחת בניו יורק, שהושכרה בחצי ממחיר השוק. דנוואיי נאלצה לוותר על הדירה כיוון שלא התגוררה בה בפועל אלא העבירה אותה לבנה.

אבל לא כל שוכרי הדירות הם פיי דנוואיי, ובמקרים רבים מדובר בקשישים או בבעלי הכנסות נמוכה. הסנטורית ממדינת ניו יורק, ליז קרוגר, טענה שביטול התקנות יעמיד את ניו יורק בפני כמות בלתי נתפסת של חסרי בית.

קבלת העתירה עשויה גם לפתוח פתח לשלילת תקנות עירוניות אחרות שמשפיעות על הרכוש הפרטי, כמו ההגבלות שקיימות באזורים רבים בניו יורק על בניה לגובה של יותר מעשר קומות. הגבלות שללא ספק מורידות משווי הקרקע. ערים נוספות בארצות הברית עם מערכת פיקוח על שכר הדירה הן הבירה וושינגטון והערים סן פרנסיסקו ואוקלנד בקליפורניה.

סגנית נשיא של חברה לגיוס עובדים ובעלת בית חוף בלונג איילנד נהנית משכר דירה מופחת במנהטן, כמו רבע מתושבי העיר. בעל נכס בניו יורק עתר לבית המשפט העליון בטענה שהגבלת יכולתו להעלות את שכר הדירה היא הלאמה של רכושו 

מאת אופיר דור

בית המשפט העליון של ארצות הברית נדרש בימים אלו לבחון את חוקיות תקנות הפיקוח על שכר הדירה בעיר ניו יורק. התקנות, שמווסתות את שכר הדירה שמשלמים שני מיליון תושבי התפוח הגדול, נבחנות במסגרת עתירה שהגיש ג'ימס הרמון, עורך דין ובעל בניין בן חמש קומות  באפר ווסט סייד במנהטן. הרמון מבקש לבטל את ההגבלות על יכולתם של בעלי הדירות להעלות את שכר הדירה שהם גובים.

מנהטן
מנהטן, נדל"ן יוקרתי בפיקוח (צילמה: גיגה פרקול)

לאחר שעתירתו נדחתה בארבע השנים האחרונות על ידי בית המשפט המחוזי ובית המשפט לערעורים, פנה הרמון לבית המשפט העליון, שטרם החליט סופית אם לדון בתקנות. אולם בניגוד לציפיות, בית המשפט העליון מגלה עניין בנושא, ובתחילת החודש דרש לקבל את תשובת המדינה לעתירה.

הרמון ירש בשנות ה-90 את הבניין ברחוב 76 במנהטן, ששכר הדירה בשלוש מתוך שש הדירות בו מפוקח  ונמוך ב-59% בממוצע ממחיר השוק. הדיירת המעניינת ביותר של הרמון היא ננסי לומברדי, שגרה בבניין מאז 1976. כיוון ששכר הדירה שלה נמצא תחת פיקוח, משלמת לומברדי שכירות חודשית של 1,000 דולר בחודש, לעומת שכר דירה של 2,650 דולר שמשולם עבור הדירה הסמוכה, שאינה תחת פיקוח. לומברדי אינה מעוטת יכולת, היא סגנית נשיא של חברה לגיוס עובדים ובעלת בית חוף בלונג איילנד, בו היא מבלה את סופי השבוע.

"בניגוד לאמונה הרווחת, תקנות הפיקוח על שכר הדירה אינן מיועדות לסייע לנזקקים", נכתב בעתירה שהגיש הרמון. לטענתו, הפיקוח על שכר הדירה מפר את התיקון החמישי לחוקה האמריקאית ומהווה למעשה הלאמה של רכושו על ידי המדינה, ללא סיבה מוצדקת.

הפיקוח על שכר הדירה נולדת בעקבות מלחמת העולם הראשונה

רבע מתושבי ניו יורק נהנים משכר דירה מפוקח, ולכן, אם תתקבל עתירתו של הרמון, עשויים רבים מהם לאבד את ביתם. הדיירים המוגנים שילמו ב-2008 שכר דירה הנמוך ב-31% ממחיר השוק, כאשר במנהטן עמד ההפרש בין שכר הדירה המפוקח לשכר הדירה הרגיל על 10,000 דולר לשנה בממוצע. בהתאם לתקנות, יכולים  רוב שוכרי הדירות המפוקחות להמשיך ולגור בהן לנצח ואף להוריש את הזכויות לילדיהם, או לחבר שגר איתם לפחות שנתיים.

הפיקוח על שכר הדירה בניו יורק נולד בשנים שלאחר מלחמת העולם הראשונה, אז נתקלו החיילים  שחזרו  מהקרבות במחסור חמור בדירות. מאז מחודשות מידי כמה שנים תקנות הפיקוח, שמוגדרות עדיין כזמניות.  שכר הדירה של לומברדי, שהפכה לסמל לכשלים במערכת הפיקוח, מווּסת בהתאם לתקנה משנות ה-40 וניתן להעלותו בשיעור שנתי מקסימלי של 3.75%.

לאורך ההיסטוריה הגן בית המשפט העליון מספר פעמים על חוקיות תקנות הפיקוח, אף שחלק מהשופטים מתחו עליהן ביקורת. אולם עתירתו של הרמון זוכה לתמיכה מצד בעלי עניין ומצד קבוצות שמרניות רבות ועשויה להרוויח מההרכב השמרני יחסית של בית המשפט העליון בארצות הברית כיום.

המתנגדים לתקנות מנופפים בכעס בדיירים שנהנים מפיקוח על שכר הדירה, אף שאינם זקוקים לו. כך למשל, השחקנית פיי דנוואיי ("בוני וקלייד" ו"צ'יינטאון") נהנתה עד לאחרונה מדירת חדר מפוקחת בניו יורק, שהושכרה בחצי ממחיר השוק. דנוואיי נאלצה לוותר על הדירה כיוון שלא התגוררה בה בפועל אלא העבירה אותה לבנה.

אבל לא כל שוכרי הדירות הם פיי דנוואיי, ובמקרים רבים מדובר בקשישים או בבעלי הכנסות נמוכה. הסנטורית ממדינת ניו יורק, ליז קרוגר, טענה שביטול התקנות יעמיד את ניו יורק בפני כמות בלתי נתפסת של חסרי בית.

קבלת העתירה עשויה גם לפתוח פתח לשלילת תקנות עירוניות אחרות שמשפיעות על הרכוש הפרטי, כמו ההגבלות שקיימות באזורים רבים בניו יורק על בניה לגובה של יותר מעשר קומות. הגבלות שללא ספק מורידות משווי הקרקע. ערים נוספות בארצות הברית עם מערכת פיקוח על שכר הדירה הן הבירה וושינגטון והערים סן פרנסיסקו ואוקלנד בקליפורניה.

כתבות אחרונות באתר

error: התוכן באתר מגפון ניוז מוגן
דילוג לתוכן