אחת ההחלטות החשובות ביותר לגבי המשכנתא היא התמהיל – האופן שבו יחולק הסכום הכולל שתקבלו מהבנק לצורך רכישת נכס כזה או אחר בין המסלולים השונים. לכל מסלול מאפיינים ייחודיים ובפרט ריבית שונה ורמת סיכון אחרת. בהתאם משפיע התמהיל גם על גובה ההחזר החודשי לאורך כל תקופת ההחזר, שיכולה להגיע גם ל-20-25 שנים, וגם על הסיכון שתרחיש כזה או אחר יוביל לזינוק בהחזר החודשי בגלל עלייה חדה של שער הריבית במסלול מסוים. בהתאם כדאי להכיר את המסלולים האפשריים כדי להבין טוב יותר את מהות ההמלצות של יועץ המשכנתא שיעזור לכם לגבש תמהיל מנצח.

פריים

מסלול שזכה לתשומת לב רבה מאוד ב-2021 לאחר החלטת בנק ישראל לבטל מגבלה משמעותית שהייתה לגבי המסלול הזה – עד 2020 המשקל של מסלול זה בתמהיל הוגבל לשליש ואילו כיום הוא כבר 67%.

בנקודת הזמן הנוכחית זהו מסלול אטרקטיבי מאוד וזאת משום שריבית הפריים, שצמודה לריבית שקובע בנק ישראל, נמוכה מאוד. מצד שני זהו גם מסלול עם רמת סיכון לא מבוטלת משום שאם בנק ישראל יעלה מסיבה כזו או אחרת את הריבית במשק – תרחיש לא בלתי אפשרי ובוודאי לא בטווח הבינוני והארוך – ההחזר החודשי במסלול זה יזנק.

מצד שני ניתן לפרוע את ההלוואה במסלול זה בכל נקודת זמן וללא עמלת פירעון מוקדם. חשוב מאוד להתמקח עם הבנקים על גובה הריבית הספציפית במסלול הפריים – משום שההבדל בין למשל פריים ועוד 0.2% לבין פריים ועוד חצי אחוז עשוי להצטבר לסכומים משמעותיים מאוד לאורך תקופת ההחזר.

קל"צ

משכנתאות רבות כוללות גם את המסלול הזה שהוא הבטוח ביותר, אבל גם יחסית יקר. המונח קל"צ הוא ראשי תיבות – של הביטוי קבועה לא צמודה, כלומר הריבית על החלק הזה של ההלוואה ידועה מראש לכל אורך תקופת ההחזר ואין שום הפתעות. הבעיה היא כאמור הריבית הגבוהה, וכמו כן תידרשו לשלם עמלת פירעון מוקדם אם תבקשו להחזיר את ההלוואה לפני תום תקופת ההחזר.

ריבית קבועה צמודה

מסלול שדומה במהות שלו למסלול הקל"צ, בהבדל אחד: הריבית צמודה למדד המחירים לצרכן. התפרצות אינפלציונית – תרחיש לא סביר בטווח הקרוב אבל כן כזה שעלול להתממש כשמדברים על תקופה של 15-25 שנים – תייקר מאוד את עלות ההלוואה. היתרון ביחס לקל"צ הוא שהריבית נמוכה יותר.

ריבית משתנה בכל 5 שנים

מסלול שמספק יציבות מלאה ל-5 שנים ולאחריהן נקודת יציאה שעשויה להיות גם היא משתלמת. יחד עם זאת יש לקחת בחשבון את האפשרות לעליית שער הריבית במסלול זה לאחר 5 שנים.