כיו"ר ועד הבית ונציגת הדיירים בבניין שאני גרה בו נופלות על דלתי, בעיות שונות שאני צריכה לטפל בהם. החל מגביית דמי ועד הבית מדייר סרבן, או טיפול באיטום הגג למנוע רטיבות ודליפות מי גשמים, וכלה בכל העניינים הכרוכים באחזקת הבית המשותף.  בשנים האחרונות נעזרתי רבות באגודה לתרבות הדיור בירושלים, שסיפקה לי ייעוץ מקצועי ויקר מפז להתמודדות עם בעיות אלה.  לאחרונה התדפק על דלתות הדיירים בבניין יזם, שבסופו של דבר פנה אלי, וביקש שאני אכנס עבורו אסיפת דיירים , כדי להציג בפניהם את הפרוייקט שהוא מציע תחת השם "פינוי בינוי".

באופן טבעי, ולפני שעשיתי כל צעד בעניין החלטתי לפנות לאגודה לתרבות הדיור,  לשמוע על השירותים שהם מספקים לנציגי הדיירים בבתים המשותפים, ולהתייעץ איתם על הנושא, שהיזם ניסה לדחוף אותו ולקדמו בכל כוחו, תוך הפעלת לחץ, גם בדרכים לא הוגנות לדעתי. וכן, לספק למתעניינים את המידע על הפעילות החשובה של האגודה להגנה על הדיירים בבניינים המשותפים.

באיזה נושאים מסייעת האגודה לתרבות הדיור לדיירים בבתים משותפים?

מירב תשרה ממונה מחוז ירושלים רבתי של האגודה לתרבות הדיור הסבירה: "האגודה לתרבות הדיור היא גוף שמסייע לוועדי בתים בניהול ואחזקת הרכוש המשותף וביצוע כל התיקונים הדרושים לאחזקתו התקינה שאי ביצועם עלול לפגוע בדירות ובבניין.  מדובר בהוצאות מיוחדות וכן בהוצאות שוטפות.  לצורך זה האגודה מעניקה לנציגות ועד הבית סיוע והדרכה בניהול הבית המשותף, שירותים ויעוצים שמסייעים לניהול ואחזקת הבניין, שירותים משפטיים, שירותים הנדסיים, ועוד יעוץ מקצועי בנושאים כמו: יעוץ הנדסי, גינון, יעוץ אדריכלית, נגישות הזמנת בעלי מקצוע לרכוש המשותף מחברת "המקצוענים" ועוד סל שירותים רחב ומגוון שמתרחב וגדל בהתאם לצורך ולרוח התקופה", "כך לדוגמא לאחרונה התקשרנו עם חברת ביסוס קרקע, כדי לבדוק את יציבות הבניין בפני רעידות אדמה" הסבירה תשרה והוסיפה כי "עוד אנחנו מציעים ביטוחים לרכוש המשותף, וסיוע וליווי ופיקוח לשיפוץ חזיתות וחיזוק במבנים. לאגודה מאגר קבלנים שעובדים איתם, כך שאנו מבטיחים שהעבודות יתבצעו על ידי מקצוענים וערבות בנקאית,  ודואגים שתהיה ערבות בנקאית לוועדי הבתים שמתקשרים עם קבלני שיפוצים. אנחנו  נותנים את כל הליווי המקצועי שמתחיל בכתב כמויות ונותנים מלווים ויועצים בתחום ההנדסי"

לאיזה ישובים נותן שירות סניף ירושלים רבתי של האגודה לתרבות הדיור?
 מחוז ירושלים כולל את ירושלים, בית שמש, מעלה אדומים, צור הדסה, קריית ארבע, מודיעין, מבשרת ציון.

איזה שירותים חדשים אתם נותנים לוועדי בתים?
הכנסנו חידוש שאנחנו מציעים את מאגר המידע האמין של "המקצוענים". שזו חברה שמרכזת את בעלי המקצוע האמינים, בכל התחומים שוועד הבית נזקק להם. במידת הצורך אנחנו עורכים כנסים לוועדי בתים, ובהם מסבירים על החובות והזכויות של הדיירים ברכוש המשותף. אנו עורכים סדנאות לוועדי בתים, ונותנים הסברים והנחיות לגבי היערכות למצבי חירום, עזרה ראשונה, או סיבים אופטיים, עמדת טעינה חשמלית, ביטוח לרכוש המשותף, סדנאות גינון, ייעוץ והכוונה מול חברות ניהול ואחזקה וכל סוגיה שמעלה עניין מעוררת שאולות לאותה תקופה. וכמו כן, אנחנו מתחילים להיכנס גם לתחום של יעוץ בפרויקטים של פינוי בינוי.

 מה דעתכם לגבי יזמים שפונים לנציגות הדיירים בבניינים משותפים ומציעים להם פרויקט פינוי בינוי

עו"ד בועז מאירי: "הליך פינוי בינוי, לאור נסיוני, יש כל מיני חאפרים סוכני מכירות שמטרתם לצבור חתימות של הדיירים על הסכמה לפרויקט פינוי בינוי. אין להם ידע בפינוי בינוי, ואין להם יכולת. כל מה שהם עושים זה לאסוף חתימות הדיירים. אחרי שהם מחתימים את הדיירים בבניין על מסמך הסכמה ראשוני, הם מחפשים יזם ומציעים לו  למכירה את החתימות שהם אספו . יש לזה שווי כספי".

מה אתם מציעים לדיירים שמתעניינים בפרויקט פינוי בינוי?

עו"ד בועז מאירי: תמיד כדאי לפנות לקבלן גדול ומוכר ליזם מבוסס, שיש לו כבר קבלות בשטח בתחום פינוי בינוי.  זה פרוייקט קשה ומורכב מאין כמותו. גם כך מגיעים אלינו וועדי בתים בנושאים של תמא 38. מאירי ממליץ כי "מה שבטוח לא לחתום עם אף אחד שפונה אליכם."

לאחרונה פנה יזם אלי כנציגת הבניין לקיים עבורו אסיפת דיירים, ושלח לי פרוספקט מלא הבטחות מפתות לבעלי הדירות. כגון: תוספת של 25 מטר לכל דירה, תוספת של מרפסת ומחסן לכל דירה, מימון עורך דין לייצוג הדיירים, מימון עלויות העברת הדירה בתקופת הפינוי ובחזרה אליה, ועוד … מה דעתך על הצעות אלה?

עו"ד בועז מאירי: מי שמציע זאת זה לא אחד ששווה להתייחס להצעה שלו. אני מציע להתחיל להיפגש עם גורמים שקשורים לפינוי בינוי רק אחרי שתתארגנו בבניין ותבחרו נציגות שתייצג את דיירי הבניין . אני לא מאמין בזה.  יש כל כך הרבה קשיים. לדוגמא בפרוייקט בבית שמש לא הצליחו למצוא לדיירים דירה חלופית שמתאימה לצרכים שלהם. אני מייצג בניין ברעננה , ומדובר על פרויקט של חצי רחוב. לפנות בעלי דירות לשכירות בהיקף כזה, זה בלתי אפשרי. אין דירות להשכרה.

כיצד אתה מציע להתמודד עם פרויקט כזה, בהנחה שהדיירים יוכלו בסוף התהליך להעלות באופן משמעותי את ערך הנכס שלהם?

"אני מציע לערוך מכרז ובו פניה ליזמים גדולים, ומתוכם לבחור . בפניה ליזמים צריך לדאוג שהם יעשו מצגת ויסבירו את כל הפרטים ויענו על כל השאלות בערב שבו מכנסים את הדיירים".

בבניין שלנו שבו מתגוררים קשישים רבים שממש מתנגדים ולא מעוניינים לעבור דירה בגילם, היזם הבטיח בעלון הפרסום שלהם לקנות את הדירות של הקשישים בני השבעים +, בערך המשודרג של הדירה לכשתהיה מוכנה, או להעביר אותם לדיור מוגן מתאים,  או אם הדירה שלהם גדולה, להציע להם בתמורה שתי דירות קטנות. מה דעתך על ההבטחות האלה?

עו"ד בועז מאירי: זה נראה לי לא מציאותי. יש לזה סייגים וזה לא פשוט להציע הצעות כלליות כאלה.

היזם מבטיח שידרוג בערך הדירות בין 500,000 שקל ועד מיליון שקל בערך העתידי שלה. האם זה נראה לך ריאלי?

עו"ד בועז מאירי: זה נשמע לי וורוד מדי, וזה לא נראה לי טוב. אני הייתי מייעץ לא ללכת אחרי חלומות וורודים.

על פי מפגשים של היזם עם בניינים סמוכים, הוא מסר כי התוספת במטרז' לכל דירה תהיה אחידה 25 מטר . נראה שבעלי הדירות הגדולות, שיש להם מרפסות ומחסנים, יקבלו הרבה פחות באופן יחסי מבעלי הדירות הקטנות בבניין.

"מי שנהנה בפרויקטים האלה הם בדרך כלל בעלי הדירות הקטנות, שהתוספת הזו עבורם היא ממש משמעותית".

האם אפשר לחייב את בעלי הדירות בבניין שמתנגדים לפרויקט בינוי לחתום על הסכם שאינם מעוניינים בו? והאם אפשר לפנות אותם מדירותיהם בצו בית משפט?

עו"ד בועז מאירי: כל השאלה היא האם יש רוב בבניין שתומך בפרויקט פינוי בינוי. אף אחד לא יכול לחייב אותנו כבניין לעבור תהליך פרוייקט פינוי בינוי כל עוד אנחנו רשומים כבניין נפרד.

והמלצה אחרונה לבעלי הדירות שיזמים מנסים ללחוץ אותם לחתום על פרוייקט פינוי בינוי

עו"ד בועז מאירי: ראשית צריך לבדוק בטאבו האם הבניין רשום כבניין נפרד. וכן לבדוק מה הרישום הקיים לפחות מבחינה תכנונית.  שורה תחתונה: צריך להיזהר מאוד. יש חאפרים שסוחרים בטופסי הרשמה של הדיירים. צריך לבדוק עם בעלי הדירות והדיירים בבניין האם יש הסכמה בין הדיירים להיכנס לפרויקט כזה. ואם יש רוב, אז צריך לבדוק האם יש היתכנות ישומית לביצוע הפרוייקט בבניין הרלוונטי.

מהם הזכויות של הדיירים בבניין המשותף?

"לכל דייר יש זכות לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף. הזכות הזאת לא מוחלטת. הזכות הזאת מחייבת גם לשמור על הזכות של דיירים אחרים לעשות אותו שימוש. ועל רקע זה מתעוררות מחלוקות בין דיירים. במקרה שדייר אחד פוגע בזכותו של דייר אחר, כמו למשל רעש בלתי סביר בשעות המנוחה בלילה, הדייר שסובל מהרעש בין אם זה רמקולים או מוסיקה רועשת, או רעש של עבודות בנייה בבניין, הוא אמור להתקשר למשטרה כדי להפסיק את המטרד".

מהו החזון שלכם?

מירב תשרה: " לשפר ולטפח את איכות החיים של הדיירים בבתים המשותפים, לעודד ולטפח תרבות דיור תוך מתן שירותים מקצועיים והרחבת סל השירותים בהתאם לצרכים המשתנים"

כיצד יכולים נציגויות בתים משותפים לקבל את השירותים שהאגודה לתרבות הדיור מספקת?

ניתן ליצור קשר עם האגודה לתרבות הדיור באתר האינטרנט שמכיל מידע מפורט על השירותים לוועדי בתים. לפי הכתובת:

https://www.tarbut-hadiur.gov.il/ או בפניה טלפונית למוקד פניות ארצי שמספרו: 8484*

גילוי נאות:

סיגל גליל, בעלת תואר שני במנהל עסקים מהאוניברסיטה העברית, שימשה בעבר, כיועצת נדל"ן בחברות "אדם וביתו", ו"רימקס ירושלים". את הנסיון העסקי שלה היא רכשה במהלך כהונתה בעבר כחברת הנהלה בכירה כדוברת ברשות הדואר, וכראש מדור פרסומים באגף לקשרי חוץ באוניברסיטה העברית.