בשקט בשקט, מבלי ששמנו לב, עולם ההשקעות משתנה לנו מול העיניים. אחת הדוגמאות הטובות ביותר לכך היא הנטישה ההדרגתית של המשקיעים הפרטיים את שוק הדירות, בעוד יותר ויותר מהם בוחרים לשים את מבטחם דווקא בשוק אזוטרי לכאורה – שוק הקרקעות. הבה ננסה להבין מדוע מגמה זו מתרחשת, מה עומד מאחוריה, וכן נלמד מספר מושגי יסוד מעולם הקרקעות, דוגמת 'קרקע צהובה' שהיא גולת הכותרת של השקעה בקרקעות.

על פניו, שוק הדירות הוא הבחירה הקלאסית עבור המשקיע הפשוט. הרי רבים מאיתנו מכירים לפחות אדם אחד שמחזיק בדירה להשקעה, אז עולם זה אינו זר לנו. אך חשוב לזכור כי מה שהיה נכון פעם לא תמיד נכון גם היום: המחירים בשוק הדירות מאמירים כל העת, וכן הריביות והמיסים על החזקת דירה (שלא לדבר על החזקת דירה שנייה או מעבר לכך). כך יוצא ששוק הדירות כמעט חסום לחלוטין בפני המשקיע הפשוט. מן העבר האחר, שוק הקרקעות, שעד לא מזמן לא היה נגיש לקהל הרחב, הפך לאופציית כניסה נוחה לשוק הנדל"ן.

ואמנם, השקעה בקרקעות מצריכה קורטוב מאמץ ואמביציה, אך באמצעות הבנה של עקרונות היסוד בשוק הקרקעות, ניתן להפוך את תהליך ההשקעה למבוסס ומחושב, במקום להסתמך על ניחושים. לשם כך, חשוב להכיר מושגים מרכזיים, כמו קרקע צהובה, ולהבין כמה כללים חיוניים שיעזרו לכם לנווט בבטחה בעולם ההשקעות המרתק הזה.

קרקע חקלאית, קרקע צהובה, ומה שביניהן

ככלל, עדיף למכור קרקע רק אחרי שעברה כמה וכמה שלבים בהתקדמות ההליך התכנוני שלה מאז שנרכשה, כי התקדמות הליך זה משמעותו השבחה ועליית ערך. הבעיה היא שכדי להתקדם בהליך התכנוני, בעל הקרקע צריך לצלוח שלל אתגרים בירוקרטיים, ולא תמיד ישנה וודאות לגבי מתי והאם בכל אישורים אלה יתקבלו. וזה גורם לחשש מהשקעה בשוק הקרקעות, על אף שכרגע המחירים בו יחסית נוחים והביקוש אינו גבוה במיוחד

רבים לא יודעים זאת, אבל ישנה דרך לקבל ודאות בסבירות גבוהה לגבי האופק התכנוני של הקרקע. באמצעות סקרי שוק והשוואת הנתונים הנכונים, תוכלו לקבל ודאות מה הצפי התכנוני של הקרקע מבעוד מועד, עוד לפני שאתם פותחים את הכיס. אך עוד לפני שאתם מתחילים עם סקרי השוק, ראשית עליכם להכיר מספר מושגים שיעזרו לכם לבצעם.

'קרקע חקלאית' היא כל קרקע שאינה מופשרת לבנייה. הקאץ' פה הוא שכל קרקע חקלאית יכולה להיות ב'מרחקים' שונים (מבחינה בירוקרטית ותכנונית) מהיותה מופשרת רשמית לבנייה. ולכן, אין לפסול מראש רכישת קרקע חקלאית, אלא רק כשהבנו מה הצפי התכנוני שלה. ייתכן וקרקע חקלאית תושבח יותר מהר ממה שאנחנו מאמינים, ולכן חשוב להיות תמיד עם האצבע על הדופק.

מונח חשוב נוסף שיש להכיר לפני הכניסה לשוק הקרקעות הוא 'קרקע צהובה': זוהי קרקע שהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה כבר אישרה לייעוד עירוני, מה שמעניק ודאות לגבי פיתוח עתידי. עם זאת, אישור זה אינו מבטיח זמינות מיידית לבנייה, ולכן יש לבדוק אם החלו הליכי תכנון בוועדה המקומית. שלב זה חיוני, שכן הוא קובע את פרטי הבנייה והתשתיות ומאפשר את הוצאת היתרי הבנייה בפועל. לכן, לפני רכישת קרקע צהובה להשקעה, מומלץ לוודא שהליך התכנון המפורט מתקדם, כדי למקסם את פוטנציאל ההשבחה.

השלב הקריטי

"למה לא פשוט להשקיע בנדל"ן שהוא כבר מופשר לבנייה?" אתם בטח שואלים, ויש לכך תשובה פשוטה: קרקע שהיא כבר זמינה לבנייה למעשה מיצתה את פוטנציאל ההשבחה שלה. אזי, רכישתה בשלב זה אינה נחשבת השקעה, והיא כמובן תהיה כבר יקרה מאוד לרכישה.

מכיוון שמציאת קרקע בעלת פוטנציאל השבחה גבוה אינו עסק פשוט, משקיעים פרטיים בוחרים לעשות כן באמצעות מומחים לאיתור קרקעות מסוג זה. כעת שאתם מכירים מספר מושגי יסוד מעולם הקרקעות, תוכלו להשתמש בהם על מנת לבדוק עם חברת היזמות איזו קרקע הכי מתאימה לסוג ההשקעה שאתם מחפשים. ככלל, רצוי מאוד לפנות חברת יזמות ששמה את כל הקלפים על השולחן, משתפת מידע והינה פתוחה לשמוע את רצונותיו ושאלותיו של הלקוח.

אם ברשותכם קרקע הנמצאת בשלבי תכנון מתקדמים, חשוב לדעת כי עליית הערך המשמעותית מתרחשת עם אישור התכנית המפורטת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. תוכנית זו קובעת את ייעוד הקרקע, כולל פריסת מבנים, סוגי השימוש, תשתיות ניקוז, כבישים ומדרכות. כמו כן, היא כוללת הליך איחוד וחלוקה, המסדיר את זכויות הבעלים ומגדיר את חלקם המדויק בקרקע. שלב זה מהווה נקודת מפנה עבור המשקיעים, שכן הוא מאפשר הוצאת היתרי בנייה ומביא לזינוק משמעותי בערך הקרקע, מה שהופך אותו לאחד השלבים הקריטיים ביותר בתהליך ההשקעה.

למען העתיד

בימים טרופים אלה, בהם המחירים של כמעט כל דבר שאנחנו קונים עולה וערך כספנו נשחק, אין מנוס מלמצוא אפיקי הכנסה שיגדילו את כוח הקנייה שלנו. הסתפקות בשכר מהעבודה השכירה שלנו, במקרים רבים, אינה מחזיקה מים. ואמנם, בכל השקעה יש אלמנט של סיכון, אך בקפיאה על השמרים ישנו סיכון לא מבוטל גם כן. לכן, לא פלא שבימינו יותר ויותר ישראלים בוחרים שלא לתת לכספם לצבור אבק וחלודה בעו"ש, ובוחרים לרכוש קרקע צהובה או שתיים, למען העתיד.