Skip to content

חוקרים מהטכניון ומאונ' ת"א: "יש לבטל את עמלת הפירעון המוקדם על משכנתאות"

בחוות דעת שנשלחה למפקח על הבנקים ולנגיד בנק ישראל טוענים החוקרים כי אין כל הצדקה לעמלת הפירעון המוקדם על המשכנתא; "העמלה פוגעת בעיקר בלווים החלשים ופוגעת ביעילות הכלכלית", הם קובעים מאת רונית שימרון "הסדר עמלת הפירעון המוקדם במתכונתו הנוכחית אינו עומד בכללי הסבירות המצופים מהבנקים, פוגע ביעילות הכלכלית, ואף פוגע בזכות לשוויון של לווים חלשים, […]
פחות מדקהזמן קריאה: דקות

בחוות דעת שנשלחה למפקח על הבנקים ולנגיד בנק ישראל טוענים החוקרים כי אין כל הצדקה לעמלת הפירעון המוקדם על המשכנתא; "העמלה פוגעת בעיקר בלווים החלשים ופוגעת ביעילות הכלכלית", הם קובעים

מאת רונית שימרון

ד"ר דני בן שחר: "אם לא ניענה, נשקול פעולה בהליך מנהלי"

"הסדר עמלת הפירעון המוקדם במתכונתו הנוכחית אינו עומד בכללי הסבירות המצופים מהבנקים, פוגע ביעילות הכלכלית, ואף פוגע בזכות לשוויון של לווים חלשים, באמצעות נוסחת החישוב שנקבעה לו", כך טוענים חוקרים מהטכניון ומאוניברסיטת תל אביב.

בחוות דעת ששלחו למפקח על הבנקים, דוד זקן, ולנגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, קובעים החוקרים – ד"ר דני בן-שחר מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, מומחה בתחום מימון וכלכלת נדל"ן, פרופ' נטע זיו ועו"ד אורה בלום מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת ת"א – כי יש לבטל באופן מוחלט את עמלת הפירעון המוקדם על הלוואת משכנתא בריבית קבועה, הנהוגה היום בבנקים. לחלופין יש לשקול את אימוץ ההסדרים שנקבעו ביחס לעמלת פירעון מוקדם ברפורמה האמריקאית "Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act", והתאמתם לשוק המשכנתאות הישראלי.

"לטענתנו", כותבים החוקרים, "עמלת הפירעון המוקדם היא תוצר לוואי של נסיבות היסטוריות שאבד עליהן הכלח, ואין לה כל הצדקה כלכלית, משפטית וחברתית במציאות המשק הישראלי כיום".

סעיף 13 לפקודת הבנקאות, 1941 מקנה לכל לווה בהלוואת משכנתא המשמשת לדיור, זכות לפירעון מוקדם של ההלוואה בכל עת, בכפוף לתנאים המנויים בסעיף. על-פי סעיף 3(3) לצו הבנקאות (עמלת פירעון מוקדם), תשס"ב 2002, תאגיד בנקאי רשאי להטיל עמלה בעת פירעון מוקדם של הלוואה בריבית קבועה שנתן לצורך רכישת דירת מגורים או במשכון דירת מגורים.

הנוסחה, המובאת בצו, קובעת כי העמלה תחושב כהפרש בין התשלומים שטרם נפרעו, כשהם מהוונים לפי הריבית הממוצעת על המשכנתאות, בניכוי אותם תשלומים כשהם מהוונים לפי שער הריבית שנקבעה בעת מתן ההלוואה.

על פי חוות הדעת, העמלה בצורתה הנוכחית נקבעה על רקע תנאים כלכלים ששררו בשנות ה-80 של המאה שעברה. בעבר נוצר חשש שהירידה החדה, שהתרחשה בשערי הריבית בתוך מספר חודשים מ-13% ל-6%-7%, תוביל למיחזור המוני של הלוואות משכנתא, אשר יסכן את יציבות הבנקים הכבולים בהתחייבויות בריבית גבוהה. חשש זה הוביל לתיקון הצו ולקביעת העמלה כפי שהיא היום, במטרה להגן על הבנק בגין הנזק העלול להיגרם לו ממחזור חובות.

אולם הזמנים התחלפו, לטענת החוקרים, והנסיבות כיום שונות בתכלית. ראשית, שערי הריבית במשק אינם מאופיינים בתנודתיות חריפה כבעבר. בשל כך, לא קיים חשש למחזור המוני, אשר יאיים על יציבות המערכת הבנקאית.

שינויים אלו, שחלו בתנאים המאקרו-כלכליים והמוסדיים, מסירים את החשש שהיה קיים ליציבות המערכת הבנקאית כתוצאה מפירעון מוקדם של משכנתאות. שינוי זה שומט במידה רבה את הקרקע מתחת להצדקת עמלת הפירעון המוקדם בכלל, ובצורתה הנוכחית בפרט.

 בין הפגמים בהסדר הנוכחי מונים החוקרים את נושא פיצוי הבנק במצב של היעדר הפסד. לטענתם,  קיים שקלול לא ראוי של פרמיית הסיכון של הלווה הספציפי בחישוב גובה העמלה. העמלה תלויה כאמור, בין היתר, בריבית אשר נקבעה ללווה ספציפי, ומשקפת את פרופיל הסיכון שלו במעמד נטילת ההלוואה. לפיכך, ככל שמרכיב פרמיית הסיכון בהלוואה המקורית גבוה יותר, כך העמלה בעת מימוש הפירעון המוקדם גדלה בהתאמה.

אולם בעת פירעון ההלוואה, אין נפקות לסיכון שהוערך על-ידי הבנק לגבי לווה זה ביום לקיחת ההלוואה. "סיכון, מעצם טבעו, צופה פני עתיד", כותבים החוקרים, "הואיל והלקוח פורע את חובו, הרי שאלמנט אי-הוודאות בטל, ואין הצדקה לפצות את הבנק על סיכון שחדל מלהתקיים".

החוקרים סבורים כי  שקלול הריבית האישית בחישוב עמלת הפירעון המוקדם מעורר חשש להפליה בין לווים חזקים (אלה המציגים במקור איתנות פיננסית) לבין לווים חלשים יחסית. הלוואה בריבית גבוהה מעידה, על-פי רוב, על איתנות כלכלית פחותה. בהתאם לכך, לווים חלשים ישלמו עמלת פירעון מוקדם, הגבוהה מהעמלה שתשולם על-ידי לווים חזקים במועד הפירעון המוקדם.

"השוני בגובה העמלה מוביל לכך שלווים בעלי פרמיית סיכון גבוהה נושאים בעול כבד יותר מאשר לווים בעלי פרמיית סיכון נמוכה", קובעים החוקרים. "כפועל יוצא, שקלולה של הריבית הספציפית בקביעת גובה העמלה יוצר אי-שוויון בין בעלי סיכון אשראי שונים, ובפרט בין לווים חזקים ללווים חלשים. הבחנה זו בין לווים חזקים לחלשים הינה רגרסיבית ויש בה הפליה פסולה הפוגעת בזכות לשוויון, שכן אין שונות רלוונטית המצדיקה אותה בעת מועד פירעון ההלוואה".

"בניגוד ללווה", טוענים החוקרים, "הבנק מסוגל לתמחר באופן נאות את הסיכונים ולהתגונן היטב מפניהם, בעוד שהלווה נותר חשוף ופגיע, וחסר את המידע הנחוץ לו לקבלת החלטה מושכלת שיש לה השלכות כבדות משקל על חייו ועל עתידו".

החוקרים מציינים כי במהלך שנת 2010 נחקק חוק "Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act", שיישם רפורמה ברגולציה הפיננסית בארה"ב כתגובה למשבר הכלכלי שפרץ בשנת 2008. רפורמה זו אוסרת הטלת עמלות פירעון מוקדם פרט להלוואות פריים בריבית קבועה, שהן בסיכון נמוך (הלוואות המכונות "Qualified Mortgage"). אך גם כאשר מדובר בהלוואות פריים בריבית קבועה, חלות מגבלות משמעותיות על העמלה ומשך הזמן שמותר לגבותה.

נראה שחוות דעת החוקרים מהווה תחילתו של מאבק ציבורי נוסף בהשתתפות ד"ר דני בן שחר. בן שחר נאבק לצד ד"ר אפרת טולקובסקי מאונ' תל אביב על פתיחת מאגר מחירי הדירות והבתים של רשות המסים. המאגר נפתח בסופו של דבר במהלך 2010.

על הצורך לבטל את עמלת הפירעון המוקדם אומר ד"ר בן שחר: "לפני 17 שנה, כאשר סיימתי את לימודיי בברקלי, הכרתי היטב את שוק המשכנתאות האמריקני. כשהגעתי לארץ, אחד הדברים שהפתיעו אותי זה קיומה של עמלת הפירעון המוקדם. הנושא הזה היה רדום יותר מדי זמן. זו נורמה שקיימת ומאוד נוחה למערכת הבנקאית".

לדבריו, אם לא תהיה היענות לדרישה ישקלו החוקרים פעולה בהליך מנהלי, ותיתכן אף פניה לבג"ץ. "אבל אנחנו מאוד אופטימיים, ומאמינים שלא נגיע לשם", הוא אומר.

מבנק ישראל נמסר בתגובה: "קיבלנו היום את המכתב ונטפל בו כנדרש".

1 Comment

  1. brains
    9 במאי 2012 @ 19:44

    The fee gives protection to the bank, and allows to offer a lower interest rate.

    If you cancel the fee, the banks will demand a higher interest rate.

    There is no free lunch!

    When both sides agree a fixed rate , it is fair that if the rates go down and the borrower wants to get out of the agreement, there is a compensation to pay to the bank.

    If there is no fee, the bank is giving effectively an OPTION to the borrower
    to keep paying low interest if the rates go up, but allows
    him to pay a lower interest if rates go down

    The best way would be to give the two choices to the borrower and he would choose, when the choice with fee will offer as incetive a lower rate

error: התוכן באתר מגפון ניוז מוגן
דילוג לתוכן