Skip to content

דירות להשקעה בישראל – נקודות חשובות שכל משקיע חייב להכיר

שוק הדירות בישראל זוכה לנסיקה אדירה בשנים האחרונות עקב שינויים ומהלכים שמתחוללים בתחום הנדל"ן בפרט ובכלכלה המקומית בכלל. למרות "ניסיונות ממשלתיים" להוריד את מחירי הדיור שהגיע בצורת העלאת מס הרכישה,פרויקט "מחיר למשתכן", מיסוי דירה שלישית (שעומד בימים אלו על הפרק ועדיין לא נכנס לתוקף, אך השפעת המהלך כבר מתחילה לחלחל לשוק) ועוד שלל פתרונות יצירתיים, […]

דירות להשקעה בישראל – נקודות חשובות שכל משקיע חייב להכיר

שוק הדירות בישראל זוכה לנסיקה אדירה בשנים האחרונות עקב שינויים ומהלכים שמתחוללים בתחום הנדל"ן בפרט ובכלכלה המקומית בכלל. למרות "ניסיונות ממשלתיים" להוריד את מחירי הדיור שהגיע בצורת העלאת מס הרכישה,פרויקט "מחיר למשתכן", מיסוי דירה שלישית (שעומד בימים אלו על הפרק ועדיין לא נכנס לתוקף, אך השפעת המהלך כבר מתחילה לחלחל לשוק) ועוד שלל פתרונות יצירתיים, […]

שוק הדירות בישראל זוכה לנסיקה אדירה בשנים האחרונות עקב שינויים ומהלכים שמתחוללים בתחום הנדל"ן בפרט ובכלכלה המקומית בכלל. למרות "ניסיונות ממשלתיים" להוריד את מחירי הדיור שהגיע בצורת העלאת מס הרכישה,פרויקט "מחיר למשתכן", מיסוי דירה שלישית (שעומד בימים אלו על הפרק ועדיין לא נכנס לתוקף, אך השפעת המהלך כבר מתחילה לחלחל לשוק) ועוד שלל פתרונות יצירתיים, יותר ופחות, מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות בקצב מסחרר.

רק בשנת 2015 עלו מחירי הדיור ב8%, והחל משנת 2005 ועד שנת 2015 עלו מחירי הדירות ב-98% בממוצע ארצי, כאשר שיאנית הזינוק היא יבנה עם קפיצה של לא פחות מ-224%. לאור הכישלון המתמשך של הממשלה להאט את הגידול במחירי הדיור, נראה כי רכישת דירה היא אחת ההשקעות הנכונות והבטוחות בכלכלה הישראלית. לכן, איגדתי עבורכם מספר נקודות שמשקיעים חייבים להכיר בכדי להקל ולהבהיר את תהליך ההשקעה.

ביטחון בסיסי:

קיימים לא מעט אפיקי השקעה בשוק ההון (אג"ח, מניות, קרנות שונות ועוד) אבל רכישת דירה היא אחת ההשקעות הבטוחות שקיימות. ראשית, מדובר בנכס פיזי שקיים ושייך לכם, המשמעות הנגזרת מכך היא שהסיכוי להפסיד את קרן ההשקעה (ההשקעה הראשונית) הוא אפסי. שנית, השוק היום מוכיח כי ערכו של הנכס רק יעלה עם השנים, וגם אם תתרחש איזו תנודה רצינית בשוק הנדל"ן מחיר הדירה לא ירד מערכו הראשוני – משמע קרן ההשקעה אינה בסיכון. בשונה מהשקעות בבורסה למשל, בהן אדם יכול להפסיד את כל השקעתו.

ללכת על כל הקופה במינימום השקעה:

בשנותיה הראשונות של מדינתינו הצעירה היה צורך חיוני לבנות כמה שיותר דירות בזמן הקצר ביותר בכדי לקלוט את גלי העלייה העצומים אשר הציפו את חופיה של ישראל. כך נולדו ה"שיכונים" המוכרים, אותם ניתן למצוא בכל יישוב עירוני כמעט (אלא אם כן הוקם בשנים האחרונות, דוגמת מודיעין). בתים אלו דורשים השקעה ותחזוקה רבה, מה שהוליד את המהלכים המבורכים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי. תהליך תמ"א 38 כולל שיפוץ בניינים ותיקים, חיזוק יסודותיהם והוספת קומות, ממ"ד ומעלית לבניין. בניינים המיועדים לעבור תהליך זה מצויים לרוב בגבולות חדרה-גדרה.

תהליך פינוי-בינוי, כשמו כן הוא: מפנים את הדיירים מהבתים ובונים בניינים חדשים. כך נוצר מצב שדירה זולה ומוזנחת הופכת לדירה חדשה או משופצת מאוד באפס השקע מצד הבעלים. לכן, בטרם רכישת דירה מומלץ לעיין בתב"ע (תכנית בניין עיר) הקיימת ביישוב בו אתם מעוניינים לרכוש נכס ולבדוק האם השכונה מיועדת לעבור את אחד מהתהליכים המתוארים. יש לקחת בחשבון שתהליכים אלו אינם מתרחשים כבמטה קסם ואורכים זמן רב, אך אין ספק כי ההשקעה וההמתנה שוות את זה.

תחבורה כמקדם השקעה:

בטרם רכישת דירה להשקעה מומלץ מאוד לערוך בדיקות מקיפות של האזור בו אתם מעוניינים להשקיע. אחת הדרכים היעילות והבטוחות לעשות זאת היא באמצעות עיון בתכנית בניין עיר (תב"ע) הקיימת בכל רשות מקומית וזמינה לכל דורש. בתב"ע תוכלו לצפות וללמוד על אפיקי פיתוח עתידיים המתוכננים להתרחש בעיר ובשכונות השונות. חיבור עתידי למשל לכביש 6, או הקמה של כביש חדש באזור יעלו את ערך הנכס, כמו גם הקמת תחנת רכבת.

מיקום – זה כל הסיפור:

אחרי שאספתם מידע והחלטתם כי רכישת דירה להשקעה היא הדבר הנכון ביותר עבורכם, נותר רק להחליט היכן. קיימים מספר אזורים אשר נחשבים למבוקשים בישראל, אך אלו נחלקים לדירות חדשות מקבלן או דירות יד שנייה. במידה ואתם מעוניינים לרכוש דירה חדשה מקבלן, דעו כי שכונות אפק הנבנית בראש העין היא השכונה המבוקשת ביותר בישראל כיום, אחריה נמצאות (לפי הסדר): רמת בית שמש ג', שיכון ג' בטבריה, חריש ושכונת אגמים באשקלון. אם חשקה נפשכם בדירה יד שנייה, תגלו כי שכונת קריית חיים מזרח היא המבוקשת ביותר (נחשבת חלק מחיפה), ואחריה מגיעות לפי הסדר: שכונת פסגת זאב בירושלים, שכונת הדר כרמל בחיפה, שכונה ד' בבאר שבע וקריית השרון בנתניה סוגרת את הרשימה.

השקעה היא אינה דבר שצריך לקחת בקלות ראש, וודאי שלא השקעה ארוכת טווח כמו רכישת דירה, לכן וודאו כי אינכם מבצעים רכישה אימפולסיבית בעקבות המלצה או תחושת בטן, והשתמשו בכלים אשר רכשתם במאמר זה.

1 Comment

  1. גידי
    1 באוקטובר 2016 @ 19:39

    כתבה מחכימה עם כללי זהב. מי שינהג כך ירוויח ,מיקום חשוב ביותר אך כדאי גם לבדוק תב"ע עירונית.מאחר ויש ערים נכון להיום אטרקטיביות ,אך תכניות להקמת מאות ואלפי דירות באותה עיר ייצרו בהמשך מאות דירות להשכרה פנויות והמחירים לקניה מכירה יהיו תחרותיים…

שוק הדירות בישראל זוכה לנסיקה אדירה בשנים האחרונות עקב שינויים ומהלכים שמתחוללים בתחום הנדל"ן בפרט ובכלכלה המקומית בכלל. למרות "ניסיונות ממשלתיים" להוריד את מחירי הדיור שהגיע בצורת העלאת מס הרכישה,פרויקט "מחיר למשתכן", מיסוי דירה שלישית (שעומד בימים אלו על הפרק ועדיין לא נכנס לתוקף, אך השפעת המהלך כבר מתחילה לחלחל לשוק) ועוד שלל פתרונות יצירתיים, יותר ופחות, מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות בקצב מסחרר.

רק בשנת 2015 עלו מחירי הדיור ב8%, והחל משנת 2005 ועד שנת 2015 עלו מחירי הדירות ב-98% בממוצע ארצי, כאשר שיאנית הזינוק היא יבנה עם קפיצה של לא פחות מ-224%. לאור הכישלון המתמשך של הממשלה להאט את הגידול במחירי הדיור, נראה כי רכישת דירה היא אחת ההשקעות הנכונות והבטוחות בכלכלה הישראלית. לכן, איגדתי עבורכם מספר נקודות שמשקיעים חייבים להכיר בכדי להקל ולהבהיר את תהליך ההשקעה.

ביטחון בסיסי:

קיימים לא מעט אפיקי השקעה בשוק ההון (אג"ח, מניות, קרנות שונות ועוד) אבל רכישת דירה היא אחת ההשקעות הבטוחות שקיימות. ראשית, מדובר בנכס פיזי שקיים ושייך לכם, המשמעות הנגזרת מכך היא שהסיכוי להפסיד את קרן ההשקעה (ההשקעה הראשונית) הוא אפסי. שנית, השוק היום מוכיח כי ערכו של הנכס רק יעלה עם השנים, וגם אם תתרחש איזו תנודה רצינית בשוק הנדל"ן מחיר הדירה לא ירד מערכו הראשוני – משמע קרן ההשקעה אינה בסיכון. בשונה מהשקעות בבורסה למשל, בהן אדם יכול להפסיד את כל השקעתו.

ללכת על כל הקופה במינימום השקעה:

בשנותיה הראשונות של מדינתינו הצעירה היה צורך חיוני לבנות כמה שיותר דירות בזמן הקצר ביותר בכדי לקלוט את גלי העלייה העצומים אשר הציפו את חופיה של ישראל. כך נולדו ה"שיכונים" המוכרים, אותם ניתן למצוא בכל יישוב עירוני כמעט (אלא אם כן הוקם בשנים האחרונות, דוגמת מודיעין). בתים אלו דורשים השקעה ותחזוקה רבה, מה שהוליד את המהלכים המבורכים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי. תהליך תמ"א 38 כולל שיפוץ בניינים ותיקים, חיזוק יסודותיהם והוספת קומות, ממ"ד ומעלית לבניין. בניינים המיועדים לעבור תהליך זה מצויים לרוב בגבולות חדרה-גדרה.

תהליך פינוי-בינוי, כשמו כן הוא: מפנים את הדיירים מהבתים ובונים בניינים חדשים. כך נוצר מצב שדירה זולה ומוזנחת הופכת לדירה חדשה או משופצת מאוד באפס השקע מצד הבעלים. לכן, בטרם רכישת דירה מומלץ לעיין בתב"ע (תכנית בניין עיר) הקיימת ביישוב בו אתם מעוניינים לרכוש נכס ולבדוק האם השכונה מיועדת לעבור את אחד מהתהליכים המתוארים. יש לקחת בחשבון שתהליכים אלו אינם מתרחשים כבמטה קסם ואורכים זמן רב, אך אין ספק כי ההשקעה וההמתנה שוות את זה.

תחבורה כמקדם השקעה:

בטרם רכישת דירה להשקעה מומלץ מאוד לערוך בדיקות מקיפות של האזור בו אתם מעוניינים להשקיע. אחת הדרכים היעילות והבטוחות לעשות זאת היא באמצעות עיון בתכנית בניין עיר (תב"ע) הקיימת בכל רשות מקומית וזמינה לכל דורש. בתב"ע תוכלו לצפות וללמוד על אפיקי פיתוח עתידיים המתוכננים להתרחש בעיר ובשכונות השונות. חיבור עתידי למשל לכביש 6, או הקמה של כביש חדש באזור יעלו את ערך הנכס, כמו גם הקמת תחנת רכבת.

מיקום – זה כל הסיפור:

אחרי שאספתם מידע והחלטתם כי רכישת דירה להשקעה היא הדבר הנכון ביותר עבורכם, נותר רק להחליט היכן. קיימים מספר אזורים אשר נחשבים למבוקשים בישראל, אך אלו נחלקים לדירות חדשות מקבלן או דירות יד שנייה. במידה ואתם מעוניינים לרכוש דירה חדשה מקבלן, דעו כי שכונות אפק הנבנית בראש העין היא השכונה המבוקשת ביותר בישראל כיום, אחריה נמצאות (לפי הסדר): רמת בית שמש ג', שיכון ג' בטבריה, חריש ושכונת אגמים באשקלון. אם חשקה נפשכם בדירה יד שנייה, תגלו כי שכונת קריית חיים מזרח היא המבוקשת ביותר (נחשבת חלק מחיפה), ואחריה מגיעות לפי הסדר: שכונת פסגת זאב בירושלים, שכונת הדר כרמל בחיפה, שכונה ד' בבאר שבע וקריית השרון בנתניה סוגרת את הרשימה.

השקעה היא אינה דבר שצריך לקחת בקלות ראש, וודאי שלא השקעה ארוכת טווח כמו רכישת דירה, לכן וודאו כי אינכם מבצעים רכישה אימפולסיבית בעקבות המלצה או תחושת בטן, והשתמשו בכלים אשר רכשתם במאמר זה.

1 Comment

  1. גידי
    1 באוקטובר 2016 @ 19:39

    כתבה מחכימה עם כללי זהב. מי שינהג כך ירוויח ,מיקום חשוב ביותר אך כדאי גם לבדוק תב"ע עירונית.מאחר ויש ערים נכון להיום אטרקטיביות ,אך תכניות להקמת מאות ואלפי דירות באותה עיר ייצרו בהמשך מאות דירות להשכרה פנויות והמחירים לקניה מכירה יהיו תחרותיים…

כתבות אחרונות באתר

error: התוכן באתר מגפון ניוז מוגן
דילוג לתוכן