במטרה לצנן את שוק המשכנתאות פרסם היום דוד זקן, המפקח על הבנקים, טיוטת הנחיות להתייעצות עם הוועדה המייעצת לענייני בנקאות, בנושאים הקשורים לאשראי לדיור (משכנתאות) ולנדל"ן. לפי הטיוטה החדשה, ידרשו הבנקים החל מתחילת השנה להגדיל את כריות ההון בגין משכנתאות שהם מעניקים, בשיעור מימון הגבוה מ-45% מערך הנכס.

עיקרי ההנחיות

לצורך חישוב יחסי הלימות ההון הלוואה לדיור משוקללת בשיעור של 35%, למעט הלוואה לדיור ממונפת בעלת רכיב של ריבית משתנה, אשר מחודש אוקטובר 2010 משוקללת ב-100%. על פי טיוטת ההנחיה החדשה, הקצאת ההון בגין הלוואות לדיור תעשה לפי שיעורי השקלול שלהלן:
• הלוואות לדיור ששיעור המימון בהן הוא עד 45%, ישוקללו ב-35% – נשארות ללא שינוי.
• הלוואות לדיור ששיעור המימון בהן גבוה מ-45% ועד 60%, ישוקללו ב-50% במקום ב-35%.
• הלוואות לדיור ששיעור המימון בהן גבוה מ-60% ישוקללו ב-75% לצרכי דרישת הון, במקום ב-35%, או ב-100%.
• במקביל תבוטל הדרישה (מאוקטובר 2010) לשקלל ב-100% הלוואות בהן שיעור המימון עולה על 60% ובסכום של מעל 800 אלף שקל ואשר שיעור הריבית המשתנה בהן 25%, במקומה, כאמור, יוכל שיעור שקלול של 75%.

ההנחיות בטיוטה קובעות עוד דרישה להגדלה של ההפרשה לחובות מסופקים בגין ההלוואות לדיור – כך שהיחס שבין יתרת ההפרשה הקבוצתית לבין יתרת ההלוואות לדיור יעמוד על שיעור מינימאלי של 0.35%. בסוף הרביע השלישי של 2012 עמד יחס זה, בממוצע, על כ-0.22%.

בנוסף, קובעות ההנחיות בטיוטה הפחתה בהקצאת ההון הנדרשת בגין ערבויות חוק מכר במקרה שהדירה נמסרה כבר למשתכן. ערבויות אלה ישוקללו במקדם המרה לאשראי של 10% במקום 20%. מהלך זה מהווה הקלה בדרישות הקצאת ההון ועשוי להגדיל את היצע האשראי הבנקאי לענף הבינוי והנדל"ן.

המטרה: להגדיל את כריות ההון

ההנחיות האמורות נקבעו לנוכח הגידול המואץ באשראי לדיור בשנים האחרונות (גידול של כ-76% בחמש השנים האחרונות), במקביל לעליה במחירי הדירות, ומטרתן היא להגדיל את כריות ההון וההפרשה הנדרשות בגין העלייה בסיכונים הגלומים בתיק האשראי לדיור. במקביל, הצעד מקל בדרישות הון בגין ערבויות חוק מכר לאחר מסירת הדירה למשתכן, וזאת בגלל רמת הסיכון הנמוכה יחסית הגלומה בהן.

"ההנחיות האמורות נועדו לתת ביטוי טוב יותר לסיכון הגלום בהלוואות לדיור בתיקי הבנקים – הן בהקצאת הון והן בהפרשה לחובות מסופקים, ובכך לחזק את יכולתם של הבנקים לספוג הפסדים מבלי לפגוע ביכולתם להעמיד מימון לצרכי המשק", מסביר דוד זקן.