סירוב לפנות דירה שכורה מטעם השוכר ללא תשלומי שכר הדירה מהווה הפרה יסודית של חוזה השכירות. להפרות היסודיות מגוון צורות כגון: סיום החוזה וסירוב להתפנות, אי תשלום החשבונות התקופתיים, איחור בתשלום החשבונות התקופתיים, גרימת נזק למושכר, גרימת נזק לשכנים, שימוש במושכר שימוש החורג ממטרת השכרתו ועוד.

במקרים אלה, מסביר עו"ד אלי מור החוק אוסר על בעל נכס להוביל לפינוי בכוח של הדייר מדירתו. על בעל דירה המעוניין לפנות את הדייר הסרבן מדירתו, להגיש תביעה בבית המשפט. ניסיון פינוי בכוח עלול לגרור תביעה כספית כנגד בעל הדירה ואף להגיע לפתיחה בהליך פלילי.

תביעה לפינוי מושכר

בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב-1972 מוגדרים תנאי הדיור המוגן המעניקים לדייר הגנות שביניהן הגנת השוכר מפני פינוי ללא עילה המוגדרת בחוק ועוד. אך גם להיות הדייר מוגן, לצד הזכויות ישנן גם חובות המפורטות בסעיף 131 לחוק ומכילות בתוכן: תשלום דמי השכירות בזמן, אי קיום תנאי החוזה, השכרה למטרה בלתי חוקית ועוד. בנוסף, החוק גם מגדיר את אופן ההתנהלות של המשכיר והשוכר אשר השוכר מחזיק ב"דמי מפתח" אשר מהווים עסקת נדל"ן המכליאה בין רכישת הנכס לרכישתו.

לפני בעל הדירה עומדות שתי אפשרויות:

תביעה בהליך רגיל- בשנים האחרונות נעשה שינוי והטיפול בסוגיה הפך מתהליך ארוך ומסובך בו היה קושי רב גם על בעלי הדירות והמקרקעין ובנוסף העניק לשוכרי הדירות הסוררים תמריץ לסירובם לשלם את המוטל עליהם, בידיעה שבעקבות התהליך הארוך יחלוף זמן רב עד שהצדק ייעשה, אם בכלל. את התביעה ניתן להגיש גם לפני סופו של חוזה השכירות במקרה בו הייתה הפרה יסודית של תנאיו כנראה לעיל. התביעה עלולה להיות ארוכה ומתמשכת כאמור, אך במסגרתה ניתן לתבוע בנוסף לתביעת הפינוי של המשכיר כנגד השוכר, את יתר התביעות שברצונו של בעל הדירה לתבוע את השוכר.

תביעה בהליך מזורז ויעיל- תכליתה להקל את ההליך ועניינה רק בסעד הפינוי. במסגרתה ניתן לתבוע רק את הפינוי כשלעצמו ולא ניתן להוסיף אליה תביעות נוספות כנגד השוכר, במידה ויש. במקרים בהם ישנן תביעות נוספות על השוכר להגישן בנפרד. ההליך נמשך פרק זמן קצר, בניגוד למקרי העבר בהם התהליך יכל להמשך חודשים רבים ואף שנים. בנוסף, במסגרת ניהול תביעה לפינוי מושכר השוכר הסרבן לא רשאי להגיש תביעה שכנגד (נגד בעל הדירה במסגרת אותו ההליך) ואינו רשאי גם להגיש הודעה לצד שלישי (להעביר את האחריות לאדם אחר).

ביצוע הפינוי בפועל ומתן פסק הדין

ישנם שוכרים שגם לאחר מתן פסק הדין וצו הפינוי מטעם בית המשפט המורה על חובתם לפנות את הנכס. במקרים אלו על בעל הדירה לפנות להוצאה לפועל ולפתוח תיק כנגד השוכר. במידה וגם במקרה זה לא יפנה השוכר את הנכס, תבוצע פריצה של ההוצאה לפועל אל הנכס ותתבצע החלפת מנעוליו כך שהשוכר לא יוכל עוד להיכנס אליו והמפתח יועבר אל בעל הדירה.

כאמור, תהליך פינוי מושכר ייתכן רק בחוזה שכירות בלתי מוגן ובתנאי שעל יחסי השכירות לא חל חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשלב"ב-1972. במקרה של דייר מוגן, אם הזכות לדירה מוגנת קדמה לעיכול המשכנתא, זכות הדיירות המוגנת תגבר ולא ניתן יהיה לפנות את השוכר המוגן. מנגד, אם השוכר המוגן הגיע לאחר המשכנתא או העיקול ניתן לפנותו על ידי בעל המשכנתא או המעקל. ככלל, שכירות של דירה מוגנת אינה נרשמת בטאבו בלשכת רישום המקרקעין. כאשר שוכר שהוא דייר מוגן אינו פועל בהתאם לחוק או לחוזה השכירות, דבר זה שומט ממנו את הזכות להיות דייר מוגן והוא חשוף לתביעת פינוי.

לסיכום: נראה שבעת האחרונה ישנו שיפור בתהליך התביעה לפינוי המושכר וישנה התייעלות ומהירות במתן פסק הדין וביצועו. אך ישנו צורך לזכור שעל בעל הדירה ישנו איסור "לקחת את החוק לידיים" ולפנות את השוכר הסרבן למרות שהמושכר הוא רכושו מאחר ואלו יכולים להוביל לתביעה כספית והליכים פליליים. ישנו צורך לתת לבית המשפט לבצע את עבודתו, ובמקרה בו הדייר מסרב להתפנות גם לאחר מתן צו הפינוי מבית המשפט ניתן לפנות להוצאה לפועל שתחליף את מנעול הדירה ותחזירה לבעליה.